Инвеститорите в офис площи в Европа се насочват към по-малки пазари

Силният ръст на наемите на пазарите на офис площи в Европа насочва вниманието на инвеститорите към „второкласните“ по-малки пазари на Стария континент.

На фона на доходността от инвестициите, която достигна най-ниското си ниво на установените офис пазари в региона, инвеститорите засилват търсенето си на надежден доход от наеми. А ограниченото предлагане на офис площи кара инвеститорите да се насочват към по-малки градове в Европа.

Основните причини за затегнатите пазарни условия на Стария континент са въздържаността на местните власти при предоставянето на разрешителни за строеж след световната финансова криза през 2008 г., конкуренцията за земя и липсата на финансиране за имотни проекти.

Очаква се по-малки квартали в Амстердам, Щутгарт, Прага, Мюнхен и Стокхолм, на които липсва ново предлагане, да се представят по-добре от останалите в идните две години, тъй като силно ограниченият избор и растящите разходи за наем на основните пазари кара наемателите да обмислят варианти извън централните бизнес райони.

Според прогнозите в идните две години тези градове ще постигнат ръст на наемите над средното равнище, сочи докладът „Горещи точки за ръст на наемите на офис площи в Европа 2018 г.“ на консултантската компания JLL.

"Второкласните малки пазари се възползват от ограничения избор за наемателите на основните пазари на офис площи. Това е повсеместно явление в Европа“, казва Алекс Колпаерт, ръководител на отдел „Изследвания на офис пазара в Европа, Близкия изток и Африка“ в JLL.

„Въпреки че квартали в Стокхолм и Амстердам предлагат голям потенциал за ръст на наемите, това не означава непременно, че ако излезете на 10 км от центъра, автоматично ще откриете истинска стойност. „Солна“ в Стокхолм, „Слотерндийк Телепорт“ в Амстердам и Източен Мюнхен вероятно ще преживеят ръст на наемите в идните години“, отбелязва Колпаерт.

Ключов фактор за успеха на по-малките офис пазари е свързаността, като надеждните транспортни мрежи играят роля при вземането на решение за преместване от наемателите, които се съобразяват с изискванията на служителите си.

Райони с потенциал

Откриването на малки пазари, които издържат теста с времето за придвижване, изисква подробен анализ, така че райони, смятани за жизнени днес, не означава автоматично, че ще постигат ръст в дългосрочен план.

В централния бизнес квартал на Прага свободните площи сега са със 700 базисни пункта под средното равнище в последните пет години. През 2017 г. на пазара са излезли само две нови сгради с обща площ от 14 300 кв. м, което означава, че недостигът на пространство ще доведе до ръст на наемите.

В Щутгарт равнището на свободни площи в центъра на града, където се намира сградата с площ от 90 хил. кв. м на Daimler,  е само на 70 базисни пункта след Прага. Градът предлага по-ниски наеми в централната си част, а достъпността му и близостта до летището го правят привлекателен за наемателите.

„Разликата между подбраните по-малки пазари и установените офис квартали се стопява“, казва Колпаерт. Поради това инвеститорите, които влагат капитали в офис сектора в Европа, ще имат по-голям избор в идните години.